2025년, 잿빛 하늘 아래 빽빽한 서울에서 '내 집 마련'의 꿈은 여전히 많은 이들의 가슴속에 뜨겁게 타오르고 있습니다. 특히 번듯한 새 아파트는 그 꿈의 정점에 있죠. 보통 재개발 입주권이라고 하면 낡은 빌라나 주택을 가진 사람들의 전유물이라고 생각하기 쉽습니다. "가진 거라곤 작은 땅뿐인데..."라며 일찌감치 포기하셨나요?
만약 '건물 없는 맨땅'만으로 서울의 핵심 입지에 들어설 신축 아파트의 주인이 될 수 있다면 어떠실까요? 허황된 이야기처럼 들리시겠지만, 서울시가 야심 차게 추진하는 신속통합기획(신통기획) 재개발에서는 실제로 가능한 일입니다. 오늘은 낡은 건물이 없어도, 오직 '토지'만으로 조합원 입주권을 확보할 수 있는 놀라운 구조와 그 핵심 조건을 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다. 흙 속의 진주를 알아보는 안목, 지금부터 당신의 것이 될 수 있습니다.
1. 투기 방지의 칼날, '권리산정기준일'을 이해하라
신속통합기획의 모든 것을 논하기 전에, 우리는 반드시 '권리산정기준일'이라는 개념부터 머릿속에 새겨야 합니다. 이것을 모르고 재개발 투자를 논하는 것은 나침반 없이 망망대해를 항해하는 것과 같습니다.
권리산정기준일이란, 말 그대로 재개발 구역 내에서 조합원 자격(분양받을 권리)을 인정해주는 기준이 되는 날짜 입니다. 이 날짜 이후에 발생하는 특정 행위들은 투기로 간주되어 입주권을 주지 않고 '현금청산' 해버립니다. 즉, 아파트 대신 현금만 받고 쫓겨나게 되는 것이죠.
과거 재개발 사업에서는 사업시행인가일을 기준으로 삼는 경우가 많아, 구역 지정 후 사업이 진행되는 동안 지분을 쪼개 입주권을 늘리는 투기 행위가 성행했습니다. 이를 막기 위해 신속통합기획은 훨씬 더 빠른 시점에 권리산정기준일을 지정합니다. 심지어 공모에 선정되거나 후보지로 발표되는 날을 기준일로 삼는 경우 가 많습니다.
⚠️ 핵심 포인트: 신통기획에서는 내가 땅을 사거나, 땅에 무언가 행위를 하기 전에 해당 구역의 '권리산정기준일'이 언제로 고시되었는지 반드시 확인해야 합니다. 모든 판단의 시작점이자 끝점입니다.
이 엄격한 기준이 바로, 우리가 오늘 이야기할 '토지 입주권'의 기회와 함정을 동시에 품고 있는 열쇠입니다.
2. '90㎡의 마법', 토지만으로 입주권 받는 핵심 조건
자, 이제 본론입니다. 건물 없이 토지만 가지고 있어도 신축 아파트 입주권을 받을 수 있는 마법 같은 조건은 무엇일까요? 정답은 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 에 명확히 나와 있습니다.
제36조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준) ...권리산정기준일 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 해당 토지등소유자의 주택 등 건축물은 여러 개의 주택 등 건축물을 소유했어도 1세대가 소유한 것으로 보아 1주택을 공급하거나, 그 여러 명의 토지등소유자에게 1주택을 공급한다.
- 1필지의 토지를 여러 개의 필지로 분할하는 경우
- 단독주택 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 경우
- 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 각각 분리하여 소유하는 경우
- 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
위 조항은 권리산정기준일 이후 '지분 쪼개기'를 금지하는 내용입니다. 그런데 이 조항에는 아주 중요한 예외, 즉 입주권을 인정해주는 기준 이 숨어있습니다.
바로 토지 면적 90제곱미터(㎡) 입니다.
| 구분 | 토지 면적 | 입주권 자격 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 원칙 | 90㎡ 이상 | 가능 (O) | 서울시 도정조례 |
| 예외 | 90㎡ 미만 | 불가능 (X) - 현금청산 대상 | 위 조항에 따라 분양 자격 없음 |
쉽게 말해, 내가 해당 신통기획 재개발 구역 안에 소유한 토지의 총면적이 90㎡ 이상 이라면, 그 위에 건물이 있든 없든, 그 땅이 나대지든 도로든 상관없이 하나의 조합원 입주권을 받을 자격이 생긴다는 의미입니다.
여기서 몇 가지 중요한 점을 짚어봐야 합니다.
- 합산 면적 기준: 여러 필지의 땅을 가지고 있다면 그 면적을 모두 합산합니다. A 필지 50㎡, B 필지 45㎡를 가지고 있다면 총 95㎡이므로 자격이 됩니다.
- 면적만이 유일한 기준: 땅의 공시지가나 모양, 용도(도로, 대지, 잡종지 등)는 일단 중요하지 않습니다. 오직 '면적'이 1차적인 판단 기준입니다.
이것이 바로 '가진 게 땅밖에 없던' 사람이 서울 아파트 주인이 될 수 있는 합법적이고 강력한 구조의 핵심입니다.
3. '이러면 현금청산' 반드시 피해야 할 지분 쪼개기 함정
기회의 이면에는 언제나 위험이 도사리고 있습니다. 90㎡라는 기준을 알았다고 해서 모든 것이 해결되는 것은 아닙니다. 권리산정기준일 이후에 다음과 같은 행위를 할 경우, 설령 90㎡가 넘는 땅이라도 입주권이 나오지 않거나 여러 명이 하나의 입주권만 받게 되는 비극이 발생할 수 있습니다.
CASE 1: 1필지 토지를 여러 필지로 분할 (필지 분할)
권리산정기준일 이후에 200㎡짜리 땅 하나를 100㎡짜리 두 개로 쪼개서 하나를 자녀에게 증여하거나 타인에게 매각하는 경우입니다. 이 경우, 분할된 두 필지를 합쳐서 단 하나의 입주권만 나옵니다. 새로 소유주가 된 사람은 단독 입주권을 받을 수 없고, 기존 소유주와 공동 분양 대상자가 되어 결국 한 채를 나눠 갖거나 협의를 통해 한 명만 받고 나머지는 현금으로 정산해야 합니다.
CASE 2: 나대지에 공동주택 신축 (신축 쪼개기)
가장 흔하게 발생하는 투기성 행위입니다. 150㎡짜리 나대지를 소유한 사람이 권리산정기준일 이후에 그 땅에 빌라(다세대주택) 6세대를 지어 분양했다고 가정해봅시다. 기존에는 소유자가 1명이었지만 신축으로 인해 6명으로 늘어났습니다. 이 경우, 늘어난 6명의 소유주에게는 각각의 입주권이 주어지는 것이 아니라, 6명 모두에게 단 하나의 입주권만 주어집니다. 사실상 1/6 지분만 가진 현금청산 대상자와 다를 바 없게 되는 것입니다.
CASE 3: 단독주택을 다세대주택으로 전환 (용도변경 쪼개기)
오래된 단독주택을 허물지 않고 내부 구조만 변경하여 여러 세대가 살 수 있는 다세대주택으로 용도변경하는 경우도 마찬가지입니다. 권리산정기준일 이후에 이런 행위로 등기부등본 상 소유주가 여러 명으로 늘어난다면, 늘어난 소유주들은 모두 합쳐 하나의 입주권만 받게 됩니다.
💡 전문가의 조언: 신통기획 후보지 내의 토지나 주택을 매입할 때는 반드시 등기부등본과 건축물대장을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 나도 모르는 사이에 권리산정기준일 이후 '쪼개기'가 된 물건을 잘못 매입했다가는 평생 모은 투자금을 날릴 수도 있습니다.
결론: 기회는 준비된 자에게만 미소 짓는다
2025년 현재, 서울시의 신속통합기획은 도심 주택 공급의 속도를 높이는 동시에, 기존에는 주목받지 못했던 '토지'에 새로운 가치를 부여하고 있습니다. 낡은 집이 없어도, 90㎡ 이상의 땅만 있다면 서울 새 아파트의 주인이 될 수 있는 기회의 문이 분명히 열려있습니다.
하지만 이 기회는 그 구조를 정확히 이해하고, '권리산정기준일'이라는 엄격한 잣대를 통과한 사람에게만 주어집니다. 단순히 "90㎡ 이상이면 된다"는 단편적인 정보만 믿고 섣불리 투자에 나섰다가는 '현금청산'이라는 뼈아픈 결과를 맞이할 수 있습니다.
기억하십시오. 성공적인 재개발 투자의 핵심은 다음과 같습니다.
- 가장 먼저 '권리산정기준일'을 확인하세요.
- 내가 소유하거나 매입하려는 토지의 총면적이 '90㎡'를 넘는지 계산하세요.
- 권리산정기준일 이후 '지분 쪼개기'에 해당하는 행위가 없었는지 철저히 검토하세요.
아는 것이 힘이고, 그 힘이 당신의 자산을 지키고 불려줄 것입니다. 오늘 알려드린 정보가 당신의 '내 집 마련' 꿈에 든든한 디딤돌이 되기를 바랍니다. 토지라는 숨겨진 가능성을 통해 인생 역전의 기회를 잡으시길 응원합니다.
더 자세한 신통기획 후보지별 분석과 리스크 관리 전략이 궁금하신가요? 아래 배너를 클릭해 부동산 전문가의 심층 리포트를 확인하고 남들보다 한발 앞서가세요!
[클릭] 2025년 신통기획 유망 후보지 TOP 5 심층 분석 리포트 받아보기